El académico advierte sobre la brecha entre los precios de las propiedades y los ingresos de los hogares, y planteó la necesidad de ampliar las alternativas de acceso habitacional.
El investigador principal del Núcleo Milenio sobre los Desafíos de la Vivienda, NUVIV, aborda junto al periodista Francisco Martorell las dificultades para acceder a una vivienda en Chile, el desacople entre precios e ingresos y la necesidad de articular políticas de vivienda, infraestructura y planificación territorial.
La crisis de acceso a la vivienda no se explica únicamente por la falta de unidades habitacionales. También responde a la brecha entre los precios de las propiedades y los ingresos de los hogares, las dificultades para obtener financiamiento y la ausencia de una política que articule la oferta habitacional con la planificación de las ciudades. Así lo plantea Carlos Aguirre, académico de la Universidad San Sebastián, consejero del Consejo de Políticas de Infraestructura (CPI) e investigador principal del Núcleo Milenio sobre los Desafíos de la Vivienda, NUVIV, en una entrevista con Francisco Martorell en la edición del 12 de octubre del programa “Lo Justo y Necesario”, de El Periodista TV.
Durante la conversación, Aguirre advierte sobre una paradoja del mercado inmobiliario de la Región Metropolitana: mientras existe una demanda importante por vivienda, decenas de miles de unidades disponibles para la venta permanecen fuera del alcance de quienes buscan adquirirlas. El investigador sitúa esa contradicción en la brecha entre los salarios y los precios de las propiedades, una tendencia que se profundiza desde la crisis financiera internacional de 2008 y que antes se amortigua, en parte, con tasas de interés más bajas y créditos hipotecarios de largo plazo.
El problema ya no afecta únicamente a los hogares de menores ingresos. También alcanza a sectores medios que, pese a tener empleo y capacidad de ahorro, enfrentan dificultades para acceder a un crédito hipotecario y financiar una vivienda. Se trata de un fenómeno que trasciende las fronteras nacionales y que se expresa, con características particulares, en ciudades como Madrid, Barcelona, Buenos Aires y Lima.
Vivienda, mercado y planificación urbana
Uno de los puntos centrales de la entrevista es la relación entre el funcionamiento del mercado inmobiliario y las transformaciones de los barrios. Aguirre señala que la concentración de viviendas pequeñas en zonas con buena accesibilidad, especialmente cerca del Metro y de los corredores de transporte público, responde a las oportunidades de rentabilidad que ofrecen esos emplazamientos.
En ese contexto, distingue entre dos procesos urbanos: la turistificación, que desplaza a residentes para dar paso a alojamientos destinados a visitantes, y la gentrificación, que transforma barrios y puede expulsar a quienes los habitan históricamente. Si bien ambos fenómenos adquieren especial visibilidad en ciudades con una fuerte presión turística, el investigador plantea que el desafío de fondo consiste en establecer reglas que permitan compatibilizar los distintos usos de la vivienda con las necesidades de quienes habitan las ciudades.
Para Aguirre, una política habitacional integral debe superar la separación entre las soluciones destinadas a los hogares más vulnerables y el funcionamiento del mercado para el resto de la población. En lugar de concebir la vivienda social, la vivienda privada y el arriendo como alternativas excluyentes, propone entenderlas como componentes complementarios de un sistema que debe responder a distintas necesidades y capacidades económicas.
Esta mirada requiere incorporar la infraestructura como una dimensión fundamental del desarrollo urbano. El transporte, las áreas verdes, los equipamientos y los servicios no solo mejoran la calidad de vida, sino que también inciden en el valor del suelo y en las posibilidades de desarrollar nuevos proyectos habitacionales.
Arriendo asequible, vivienda pública
Entre las medidas que propone, Aguirre plantea la necesidad de desarrollar un parque de vivienda pública destinado al arriendo, con precios protegidos o subsidiados. Estas alternativas permiten a distintos hogares acceder temporalmente a una vivienda adecuada, ahorrar y avanzar hacia otras formas de acceso habitacional.
El investigador destaca que estas soluciones pueden ser especialmente relevantes para jóvenes que buscan independizarse y para estudiantes que deben trasladarse a otras ciudades. Como ejemplo, menciona la presión sobre el mercado de arriendos en Concepción, donde la llegada de estudiantes desde otras comunas y regiones aumenta la demanda por departamentos pequeños, particularmente en sectores céntricos.
En materia de financiamiento, también se refiere a los subsidios y garantías estatales para la adquisición de viviendas. A propósito de la ampliación del rango de precios de las propiedades que pueden acogerse a determinados beneficios, advierte sobre la importancia de una aplicación gradual y focalizada, con mayor concentración de recursos en las viviendas de menor valor. De lo contrario, señala, existe el riesgo de que los incentivos contribuyan a presionar los precios.
La discusión, sostiene, no puede limitarse a facilitar la compra. También debe considerar mecanismos de arriendo asequible, alternativas de acceso progresivo a la vivienda y una oferta diversificada que permita responder a las distintas etapas y condiciones de los hogares.
Planificación e infraestructura
La entrevista también aborda la necesidad de fortalecer la planificación territorial y avanzar en el desarrollo de ciudades fuera de Santiago. A partir del ejemplo de ciudades construidas o planificadas en otros países, Aguirre sostiene que Chile necesita mejores herramientas para definir las vocaciones de sus territorios, coordinar las inversiones y vincular el desarrollo habitacional con las actividades productivas, los servicios y la infraestructura.
En esa línea, advierte sobre las dificultades para concretar los Planes Regionales de Ordenamiento Territorial (PROT), instrumentos que pueden contribuir a orientar el desarrollo de las regiones. A su juicio, no basta con formular planes: también se requieren mecanismos de gestión capaces de implementarlos y de abordar las asimetrías de información y poder que inciden en las decisiones sobre el territorio.
Hacia el cierre, Aguirre destaca el papel de la inversión en vivienda e infraestructura como herramienta para impulsar la actividad económica. Sin embargo, recalca que la reactivación debe acompañarse de medidas que permitan recuperar el equilibrio entre los costos de construcción, el financiamiento y los precios de las propiedades, además de ampliar la oferta de viviendas asequibles.
La crisis de acceso habitacional exige una respuesta que combine inversión, financiamiento, arriendo, vivienda pública y planificación territorial. El desafío no consiste solo en construir más unidades, sino en generar condiciones para que las personas puedan acceder a ellas y habitar ciudades bien conectadas, con servicios y oportunidades de desarrollo.
Entrevista completa: