Informe Inmobiliario USS-Tinsa 2025.
Carlos Aguirre, académico de la Facultad de Arquitectura, Arte y Diseño de la Universidad San Sebastián (FAAD USS) e investigador del Núcleo Milenio sobre los Desafíos de la Vivienda (NUVIV), presentó en Concepción y Valdivia los resultados del Informe Inmobiliario USS-Tinsa 2025, del que también es editor. Sus análisis fueron recogidos por tres medios del sur del país —el medio digital Trade News y los diarios El Austral y El Sur.
El mercado de viviendas nuevas en el Gran Concepción muestra indicios de recuperación temprana del ciclo inmobiliario. El principal indicador es la reducción del stock de vivienda nueva a 5.203 unidades en el cuarto trimestre de 2025, el nivel más bajo desde 2022 y una caída interanual del 24,6%. Esta contracción del inventario, combinada con un ritmo de ventas estable —promedio de 1,8 unidades mensuales por proyecto—, configura la señal clásica de transición hacia una nueva fase del ciclo. Para Aguirre, sin embargo, la lectura exige matices: "Esto es una señal positiva, pero no debe confundirse con recuperación plena: la asequibilidad sigue siendo crítica y la transición hacia la expansión depende de factores que todavía están fuera del control del mercado local", dijo en el medio digital Trade.
Y los datos lo respaldan. El indicador global Price Income Ratio (PIR) muestra que se requieren 8,91 años de ingresos familiares íntegros para adquirir una casa promedio, y 11,77 para un departamento. Además, el 100% de la oferta actual exige destinar más del 25% del sueldo al pago de dividendos, umbral máximo recomendado por la Comisión para el Mercado Financiero (CMF). En ese contexto, los subsidios estatales DS 49 y DS 19 emergen como herramienta clave: pueden reducir el PIR mediano de los departamentos de 11,77 a 6,40. "Sin subsidio no hay mercado popular en Concepción", sostuvo el investigador en Trade.
De cara a lo que viene, Aguirre advirtió que "la consolidación de la recuperación dependerá de la convergencia de tres factores clave: la reducción de tasas hipotecarias, la reactivación de nuevos proyectos de inversión y la expansión de la cobertura de los subsidios DS 49 y DS 19". Sin una intervención pública coordinada, añadió, la recuperación podría profundizar desigualdades territoriales por la concentración de oferta en el eje Concepción-Coronel y la escasez de suelo urbano céntrico.
Valdivia: una crisis de acceso que no se resolverá sola
La situación en Valdivia es, en cambio, preocupante. La capital de la región de Los Ríos registra los peores indicadores de la zona sur,: la asequibilidad de la vivienda es severamente inalcanzable, con un PIR que supera los 12 años de ingresos familiares íntegros. A eso se suma una combinación crítica de crecimiento del stock total y desaceleración en la velocidad de ventas, condición que podría desembocar en una fase de sobreoferta avanzada.
Ante ese escenario, Aguirre fue directo: "Sin una reducción de la oferta nueva y sin expansión de la demanda efectiva, el mercado continuará presionándose y corre el peligro de entrar en una fase de recesión. Esta es una crisis de acceso profunda que no se resolverá orgánicamente con el ciclo económico habitual".