El caso de Madrid abre una pregunta para Chile: ¿qué ocurre cuando la vivienda deja de ser principalmente un lugar para vivir y se consolida también como activo financiero? La columna aborda los riesgos y desafíos que plantea este escenario para la política habitacional.
A partir del reciente desalojo de Maricarmen Abascal en Madrid, Ruiz-Tagle, director del Núcleo Milenio NUVIV y académico del IEUT UC, y Aguirre, investigador principal de NUVIV y académico de la FAAD USS, analizan en esta columna de EL PAÍS Chile los paralelos entre la crisis habitacional española y el escenario que enfrenta Chile, marcado por el alza del precio de la vivienda, las dificultades de acceso a la propiedad y el creciente peso de los inversionistas en el mercado de arriendo.
El desahucio de Maricarmen Abascal en Madrid, después de 70 años arrendando, muestra el rostro más duro de una crisis que atraviesa fronteras: la vivienda ya no es solo un lugar donde vivir, sino que funciona masivamente como activo financiero.
España discute controles de precios, límites a los fondos de inversión y una mayor intervención estatal. Se viven procesos de movilización social por la vivienda inéditos desde el 15-M, que solicitan al Estado la generación de nuevas leyes y a los gobiernos regionales (o autonómicos) la aplicación de los decretos vigentes. Nuevamente, los movimientos por la vivienda asequible, los que se oponen a los desahucios y los que piden aplicar los principios del derecho a la vivienda se movilizan con fuerza en las calles, las tertulias, las redes sociales y el debate en la prensa.
Chile, desde 2014, ha incubado una crisis de la vivienda, especialmente de acceso. El Gobierno de José Antonio Kast propone una ruta: reducir el déficit habitacional mediante una inyección directa de liquidez al mercado de capitales y la modificación de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC).
Enfoquémonos en la reforma del mercado de capitales, que es lo más comparable con las medidas españolas.
Las cifras no permiten complacencia. Entre 2010 y 2024, el precio real de la vivienda en Chile aumentó un 91%, frente al 38% promedio de la OCDE. El déficit habitacional se acerca al millón de viviendas y las tasas hipotecarias se duplicaron desde 2020, impulsadas por la pérdida de profundidad financiera que siguió a los retiros previsionales. Para buena parte de la clase media, comprar una vivienda es financieramente inviable. El resultado es conocido: arriendo permanente y propiedad cada vez más concentrada en inversionistas corporativos. El caso madrileño no parece tan lejano.
El proyecto de ley de Mercado de Capitales y Financiamiento de la Casa Propia, presentado por el Gobierno chileno, busca responder a este bloqueo con dos instrumentos. El Fondo Nacional para la Vivienda (FONAVI), administrado por BancoEstado, movilizará hasta US$2.000 millones estatales para adquirir créditos hipotecarios vinculados a viviendas de hasta 6.000 UF. El Ahorro Voluntario para la Vivienda (AVV), a su vez, contempla que el Estado aporte un 3% para el pie cuando la familia haya ahorrado el 7% restante durante al menos 30 meses.
La lógica financiera es clara. Si el FONAVI compra las carteras hipotecarias, los bancos liberan capital y pueden conceder nuevos préstamos en mejores condiciones. Reducir el costo del financiamiento ayuda a reactivar el crédito. El problema aparece cuando se estimula la demanda en un mercado cuya oferta está frenada por el precio del suelo y la burocracia. La evidencia internacional advierte que, cuando la construcción responde con lentitud, los apoyos financieros terminan incorporándose al precio de las viviendas. En otras palabras: si las familias pueden pagar más, pero no se construye al mismo ritmo, los propietarios o vendedores capturan parte del beneficio estatal mediante precios más altos. Así, el esfuerzo fiscal pierde eficacia.
Madrid deja una advertencia incómoda. Cuando la rentabilidad inmobiliaria avanza sin resguardos suficientes, las familias vulnerables son las primeras expulsadas. En Chile, los fondos de inversión ya participan activamente en el mercado de arriendo mediante edificios multifamily. Recuperar la profundidad del mercado de capitales tras los retiros previsionales es urgente, pero no basta. El financiamiento debe ir acompañado de gestión de suelo público, integración social y protección efectiva para quienes arriendan. Si la política se agota en la ingeniería financiera, puede elevar los precios, alimentar una burbuja y producir, en nuestras propias ciudades, problemas como los que se están viviendo en España.