Abstract
Un artículo reciente sobre Santiago plantea que la verticalización residencial no se distribuye de forma pareja en la ciudad ni responde principalmente a una demanda de lujo. Al analizar 892 permisos de edificación en altura entre 2010 y 2019, los autores concluyen que los proyectos más intensivos se concentran sobre todo en zonas pericentrales, con suelo relativamente más barato, buena accesibilidad al transporte público y marcos normativos más flexibles.
Un artículo reciente sobre Santiago plantea que la verticalización residencial no se distribuye de forma pareja en la ciudad ni responde principalmente a una demanda de lujo. Al analizar 892 permisos de edificación en altura entre 2010 y 2019, los autores concluyen que los proyectos más intensivos se concentran sobre todo en zonas pericentrales, con suelo relativamente más barato, buena accesibilidad al transporte público y marcos normativos más flexibles.
El estudio identifica seis tipos de desarrollo en altura, desde edificios medianos de mejor estándar hasta las formas más extremas de verticalización. En este último grupo aparecen torres muy densas, con departamentos pequeños, más unidades por proyecto y calidad constructiva comparativamente menor. Según el artículo, esta tipología extrema tiene su mayor expresión en comunas como Estación Central, además de algunos casos en Independencia, Ñuñoa y San Miguel.
Uno de los hallazgos centrales es que la cercanía a grandes nodos de transporte aumenta la probabilidad de verticalización intensa. En paralelo, los modelos estadísticos muestran que los proyectos más extremos tienden a localizarse en áreas de menor nivel socioeconómico, con menores valores de suelo y con entornos urbanos más mixtos o transicionales, más que en barrios exclusivamente residenciales.
En contraste, las comunas de mayores ingresos del sector oriente —como Providencia, Las Condes, Vitacura o Lo Barnechea— presentan una mucho menor propensión a este tipo de crecimiento en altura. El artículo asocia esa diferencia a precios de suelo más altos, tejidos residenciales consolidados y mayor capacidad de oposición comunitaria y política frente a procesos de densificación.
La investigación discute así una idea muy extendida: que los edificios altos serían, ante todo, una expresión de exclusividad urbana. En Santiago, al menos para el período estudiado, la evidencia apunta más bien a otra lógica: la verticalización extrema se apoya en condiciones de asequibilidad del suelo y en oportunidades regulatorias, no necesariamente en un mercado premium.
El problema, advierten los autores, es que esta dinámica tiene efectos urbanos desiguales. Si bien la verticalización puede aumentar la oferta de vivienda y aprovechar mejor el suelo, también puede reforzar segregación, sobrecarga de infraestructura, pérdida de calidad residencial y concentración de microdepartamentos en sectores vulnerables. En vez de funcionar como una estrategia homogénea de densificación, opera como un proceso selectivo que empuja el crecimiento vertical hacia ciertos territorios y protege a otros.
Por eso, la principal conclusión del artículo es que Santiago no enfrenta solo un proceso de crecimiento en altura, sino una forma desigual de producir ciudad. La verticalización aparece como un fenómeno guiado por el mercado, mediado por regulaciones locales desiguales y profundamente vinculado a la estructura socioespacial metropolitana.