Informe Inmobiliario USS-Tinsa.
El mercado inmobiliario del eje Puerto Montt-Puerto Varas ha ingresado en una fase de fatiga estructural. Esa es la conclusión del más reciente Informe Inmobiliario elaborado por la Universidad San Sebastián (USS) y Tinsa by Accumin, que con datos del segundo trimestre de 2025 diagnostica un severo desacople entre precios y capacidad de pago en la Región de Los Lagos.
El inventario en la zona sur alcanzó niveles históricos de 8.775 unidades —un alza de 5,4% trimestral—, mientras el ritmo de ventas se desplomó a un promedio de solo 1,3 unidades mensuales por proyecto.
Puerto Montt: sobreoferta crítica
En la capital regional, los meses necesarios para agotar el stock disponible subieron un 12,9%, llegando a 23,7 meses. Carlos Aguirre, académico de la Facultad de Arquitectura USS e investigador del Núcleo Milenio NUVIV y editor del informe, advierte que "observamos un mercado que sigue construyendo a pesar de que la demanda ya no se absorbe al mismo ritmo, empujando la macrozona hacia una sobreoferta crítica, con riesgo inminente de recesión técnica".
La oferta se concentra en el centro consolidado y el eje costero este, con departamentos de superficie reducida en el tramo de 2.000 a 3.000 UF. El segmento más dinámico en ventas se ubica bajo las 4.000 UF.
El Price Income Ratio (PIR) —indicador que mide cuántos años de sueldo íntegro necesita una familia para acceder a una vivienda— subió de 8,24 a 9,43 años. Con subsidios estatales, ese valor baja a 6,52 años. Fabián García, director general de Tinsa by Accumin, subraya que esto convierte a la política pública en algo más que un complemento social: "sin ella, el acceso es inexistente para más del 75% de los hogares de la zona".
Puerto Varas: recesión consolidada
La situación en Puerto Varas es aún más compleja. Con 25,1 meses para agotar stock y cero ingreso de nuevos proyectos, el mercado está virtualmente detenido. El PIR alcanzó un máximo histórico de 18,10 años —el doble que en Puerto Montt— lo que equivale a que una familia destine la totalidad de sus ingresos durante 18 años para comprar una vivienda.
La oferta se comporta como un enclave de nicho: valores unitarios superiores a los de la capital regional, tipologías de alto estándar orientadas a la inversión, y una expulsión progresiva de la población residente hacia la periferia menos equipada.
Para Aguirre, la solución no es coyuntural: "el mercado ha superado el umbral de equilibrio saludable, situado históricamente en 12 meses, y hoy exige a los desarrolladores congelar el lanzamiento de nuevos proyectos que no tengan una preventa consolidada o migrar hacia modelos institucionales". Para Puerto Varas específicamente, el investigador recomienda "una pivotación estratégica hacia proyectos con subsidios de integración social (DS19) y políticas de arriendo protegido para mitigar la segregación territorial".
Loreto Lyon, decana de la Facultad de Arquitectura, Arte y Diseño de la USS, advierte que los resultados "muestran que no basta con aumentar la oferta" y llama a avanzar hacia estrategias de desarrollo urbano que articulen vivienda, infraestructura, movilidad y acceso a servicios.