Diana Torres: "En los asentamientos de Lima, la especulación desde abajo es una estrategia de sobrevivencia"

El 13 de agosto, el Auditorio Fernando Castillo Velasco del Campus Lo Contador UC acogió el seminario "Crisis Habitacional: Nuevas tensiones de la informalidad urbana". Lo organizaron el Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales UC (IEUT UC), TECHO-Chile y el Núcleo Milenio Sobre los Desafíos de la Vivienda, NUVIV. La invitada internacional de la jornada fue Diana Torres, investigadora de la Pontificia Universidad Católica del Perú (PUCP). Allí presentó "Mercantilización en contextos de informalidad", fruto de varios años de investigación etnográfica en asentamientos informales de Lima. Horas después, aprovechando su visita, Javier Ruiz-Tagle, director del Núcleo Milenio NUVIV y profesor del IEUT UC, conversó con ella para Personas, la sección de entrevistas de esta plataforma.

“Tener casa no te asegura dejar de ser pobre. En el Perú no funciona entregar departamentos, aunque sean subsidiados o casi gratuitos, porque las personas no los quieren. Necesitan un suelo.”

Diana Torres Obregón es arquitecta de la Universidad Nacional de Ingeniería (UNI) y magíster en Desarrollo Urbano de la Pontificia Universidad Católica de Chile. Es doctora en Sociología por la PUCP, con certificación del programa trAndeS de la PUCP y la Freie Universität Berlin. Hoy es docente de la Facultad de Ciencias Sociales de la PUCP e investigadora del Centro de Investigación en Teoría Urbana y Territorial URBES-Lab. Su trabajo aborda la urbanización popular, los mercados de suelo y la desigualdad socioespacial en el Perú y América Latina. Ha estudiado el distrito de San Juan de Lurigancho, en Lima, y las zonas de expansión de Arequipa y Tacna. En 2026 publicó en el International Journal of Urban and Regional Research un artículo sobre la autoproducción especulativa del espacio urbano en Lima.

Su vínculo con Chile es antiguo: aquí cursó su magíster, y en 2019 publicó con Ruiz-Tagle, en la revista EURE, un análisis de la política de formalización y la informalidad urbana en Lima.

En esta conversación, Torres parte por una advertencia sobre el lenguaje. Llamar "informal" solo a lo que hacen los más pobres, dice, tiene consecuencias en la acción del Estado. Desde ahí recorre su tesis central. En Lima, la vivienda como refugio ha cedido terreno frente al suelo como seguro social, un activo que se guarda "por si acaso" y se vende cuando llega una emergencia. Describe también una cadena superpuesta de extracción de renta, que va desde los loteadores piratas hasta los notarios. Y sostiene que el Estado no está ausente de los asentamientos: al contrario, está presente a través del derecho.

La economía moral de la informalidad

Javier Ruiz-Tagle: ¿De qué se trata el concepto de economía moral aplicado a la informalidad?

Diana Torres: La economía moral es un término muy usado en sociología para ver cómo se califica un fenómeno social. En el caso de la informalidad, la pregunta es con qué criterios determinas qué es formal y qué es informal. Normalmente se asocia la informalidad a la pobreza, porque es la categoría que la hace elegible: es más fácil decir que un pobre es informal que decirlo de un rico. Sin embargo, el uso discrecional de la ley, saltarse permisos o interpretar la legislación a conveniencia ocurren en todas las clases sociales. Solo que tiende a llamarse informal únicamente a lo que hacen los más pobres.

Por eso hay que tener cuidado con el término. El lenguaje importa, y también importa quién denomina los fenómenos, porque ese discurso se traduce en acciones estratégicas del Estado. Es una diferenciación simbólica, como la que existe entre hablar de “expats” y hablar de migrantes.

JRT: Planteas la idea del suelo como seguro social ante la falta de pilares de bienestar. ¿Qué similitudes tiene con lo que en Chile se llama el sueño de la casa propia?

DT: Hay una distinción analítica importante. Hablo del suelo como seguro social, no de la vivienda como seguro social. El suelo no cumple necesariamente la función de vivienda: es un activo, algo que tienes para que, con el tiempo, suba de precio. El sueño de la casa propia supone que no das tu dinero en arriendo, porque se pierde, sino que lo inviertes en algo tuyo que podrás heredar a tus hijos. En cambio, el suelo como seguro social no es necesariamente un patrimonio heredable. Es un patrimonio móvil: lo activas cuando lo necesitas, lo vendes si tienes que pagar deudas médicas. Por eso es un seguro.

Aun así, veo similitudes con el caso chileno si la casa se entiende como algo más que el espacio que habitas. Es también patrimonio y una construcción del progreso familiar. Además, la vivienda puede transformarse: si me quedo sin trabajo, construyo un piso más, lo alquilo y vivo de esa renta. Es lo que está pasando en los asentamientos humanos de Lima. Las personas mayores ya no pueden trabajar en la informalidad, así que alquilan estos espacios, y ese es el dinero con el que viven.

JRT: En Chile, durante el proceso constitucional, se instaló el temor de que la vivienda dejara de entenderse como casa propia. Eso generó un pánico muy grande, quizá porque la vivienda es la principal forma de bienestar que aporta el Estado. ¿Cómo lo ves?

DT: Es entendible, pero tener casa no te asegura dejar de ser pobre. Puedes movilizar ese bien, siempre que te lo permitan. En el Perú, por ejemplo, no funciona entregar departamentos, aunque sean subsidiados o casi gratuitos, porque las personas no los quieren. Necesitan un suelo. El departamento no se puede modificar: no permite agregar un piso, una bodega o una cochera. El suelo y la vivienda autoconstruida sí lo permiten. Ahí se ve cómo la gente entiende la vivienda en su multidimensionalidad, y no solo en su función de refugio.

Capitalismo desde abajo

JRT: En tu trabajo hablas de un capitalismo desde abajo, de pequeños capitalistas que operan con activos. Pero en la prensa, quienes invierten en activos son los grandes propietarios. ¿Cómo se traduce ese lenguaje?

DT: Es capitalismo porque hay un sistema de generación de ganancias que no se redistribuyen, sino que se capturan. Estamos casi frente a un mercado monopólico, u oligopólico al menos. Quien tiene la capacidad de cooptar la tierra por medios legales, como la copropiedad, puede generar rentas que le darán muchísimas ganancias en el futuro. Son terrenos inaccesibles, así que hay que invertir. Son capitalistas en el sentido de que ponen su capital: contratan maquinaria pesada para lotizar y abrir caminos. Esa inversión inicial la recuperan con la venta de los lotes.

JRT: ¿Hay acumulación?

DT: Es muy territorial. No quiero hablar de manera genérica, pero al menos en San Juan de Lurigancho, Tacna y Arequipa, donde lo hemos analizado, los loteadores piratas están completamente territorializados. Es como si dijeran: "Tú hasta aquí, yo hasta aquí, y no nos peleamos". Por eso pueden seguir consiguiendo terrenos. Además, hay tratos con la población y con los dirigentes, y por supuesto también hay violencia.

JRT: ¿El capitalista es el loteador pirata o también quien compra para tener un seguro social?

DT: Son dos niveles de la cadena de producción de nuevo suelo urbano. Cuando no hay suelo urbano, lo que hay es suelo; para que sea urbano tiene que estar lotizado y tener al menos un camino. Esa primera inversión la hace el loteador pirata. En un segundo nivel está quien compra y especula: como ya hay demanda, el precio sube. Después viene una tercera capa. Llegan quienes van a vivir ahí por necesidad, porque no tienen otro lugar, y conviven propietarios residentes y no residentes. En esa fase ganan los prestadores de servicios: tramitadores, notarios y abogados que hacen los trámites de regularización. Es, en verdad, una cadena superpuesta de extracción de renta.

JRT: ¿Quiénes especulan y cómo lo hacen?

DT: En estos espacios, la especulación desde abajo es una estrategia de sobrevivencia. No se trata del terreno en engorde de una inmobiliaria, que espera en el centro de la ciudad a que el suelo alcance un precio que le dé grandes ganancias. Aquí se trata de tener un terreno por si acaso. Obviamente especulas, porque con el tiempo el terreno valdrá más. Pero venderlo no es la primera intención: solo lo vendes si lo necesitas para enfrentar algo. La especulación no es un mecanismo de ganancia en sí mismo, sino un seguro social.

La constancia de posesión

JRT: ¿Qué rol cumplen las llamadas “constancias de posesión” en Perú, entre una ocupación no reconocida por el Estado y un título de propiedad propiamente tal?

DT: Se llama constancia porque hace constar que estás en posesión del terreno. Su función oficial, según la ley de 2006, es permitir que las empresas de servicios públicos lleven agua, desagüe y luz a estos espacios. Antes de esa ley, el Estado no podía invertir dinero público en espacios no formalizados. Con la constancia, sí puede hacerlo.

JRT: ¿Nunca se pensó para impedir desalojos o asegurar la tenencia?

DT: En el Perú casi nunca hay desalojos, así que nunca fue tema de discusión. Sobre la seguridad de la tenencia, hay que preguntarse para quién. Para la ley, la constancia no reemplaza el título de propiedad, y así lo dice expresamente. No hay seguridad jurídica porque no es propiedad perfecta. Pero en la construcción social de la propiedad, la constancia de posesión es el título. En los asentamientos, cuando alguien me dice "tengo título" y le pido que me lo muestre, me saca la constancia. Hay una equivalencia práctica entre ambos documentos. Además, como muchas de estas zonas son de alto riesgo, legalmente nunca les darán el título.

La constancia les permite acceder a servicios, y los recibos mensuales de luz y agua prueban desde cuándo están ahí. Hoy los jueces en el Perú piden medios probatorios de la posesión. Si tienes la constancia y los recibos, ganas la posesión ante un juez. En la práctica, la constancia es la forma en que se construye la seguridad de la tenencia.

JRT: ¿Puede venderse?

DT: Puede traspasarse y venderse, por herencia o por venta, como quieras. El traspaso de la posesión es, normalmente, el traspaso de la constancia. Aunque la constancia no es indefinida: dura uno, dos o tres años, según lo que el alcalde quiera firmar. Pero no importa. Si te la dieron en 2018 y ya venció, igual demuestra que en 2018 te la dieron.

JRT: Las empresas de servicios también tienen interés en que esto funcione.

DT: De hecho, ni siquiera revisan el documento. En el caso que presenté, que creo que no es atípico, los vecinos no tenían constancias con la fecha necesaria para acceder a la formalización. Le pagaron a un funcionario municipal para que las falsificara con la firma del alcalde anterior. La empresa privada de luz solo vio el documento y procedió. No tiene forma de verificarlo, porque la constancia no lleva código QR, código de barras ni número de registro.

Además, la empresa sabe que es una zona de alto riesgo y sin urbanizar, y cobra coimas. Les dicen: "Te doy la luz, pero tu pista no está terminada, tu vereda tampoco. ¿Dónde pongo el poste?". Lo mismo ocurre con el agua y el desagüe. Los proyectos llegan con muchas observaciones, se les paga a los ingenieros en terreno y finalmente se hace la infraestructura.

Un Estado demasiado presente

JRT: ¿Cómo entra el Estado peruano en estos lugares?

DT: El Estado está presente, aunque no de manera física. No hay una oficina que controle esto, y la planificación urbana en el Perú es muy deficiente porque niega esta realidad. Pero está presente a través de los actos jurídicos: el notario y el abogado son el Estado para las personas. Un discurso que escucho mucho en los asentamientos es que el Estado solo estorba, pero sirve cuando los reconoce. No importa si no hace nada, siempre que no les niegue la constancia ni el título y los deje hacer. No es que el Estado no esté; está demasiado presente, a través de las prácticas legales de las que hablaba Antonio Azuela. El Estado no es una entelequia: somos nosotros, las instituciones y las organizaciones, pero sobre todo el derecho.

JRT: ¿Llegan la policía, la salud, la educación?

DT: Existen, aunque no en las zonas más altas: están en las zonas formales, un poco más abajo. Tienen pocas medicinas o los colegios están colapsados, pero existen. En las zonas no reconocidas no hay infraestructura pública. Si hay una emergencia en lo alto de un cerro, es improbable que llegue una ambulancia. Son zonas de mucha pendiente y cuesta encontrar la calle. Google Maps no reconoce la calle "H, lote 1". Entonces las personas tienen que bajar por sus propios medios hasta la posta o el hospital. Pero nadie les niega la atención por vivir en un lugar informal. Una vez vi que un vecino denunció un robo y la patrulla llegó como pudo hasta el límite del cerro.

JRT: ¿Quién arrienda en las zonas más consolidadas, esas que se ven como un muro de edificios frente a los cerros?

DT: Normalmente, la segunda o tercera generación de los primeros invasores, que ya ha accedido a un mercado de trabajo con ingresos medios, no necesariamente formal. Arriendan por cercanía a la familia o al barrio donde crecieron. También arriendan personas jóvenes cuyo salario no alcanza para pagar un departamento en otro sitio. No son pobres, pero ponen en la balanza un espacio propio frente a perder dos horas en transporte, y aceptan el viaje. Ellos pueden alquilar. Los pobres, no.

JRT: En Brasil, la favela se define más como un ambiente cualitativamente distinto que por la propiedad o los materiales. ¿Cómo se nombran esas capas en Lima?

DT: El primer nombre en el Perú fue "barriada". Pero si hoy preguntas en un asentamiento cómo se denominan, te dirán que son residentes de un “asentamiento humano”. Usan la palabra barriada para decir "ellos creen que somos una barriada": la sienten peyorativa, que es como nació. El término se creó como diminutivo despectivo de barrio: no es un barrio, es una barriada. No se usó políticamente, como en Brasil, donde la favela se volvió una identidad colectiva con matices de reivindicación de derechos. El gobierno de Velasco quiso reemplazarlo por "pueblo joven", pero no caló. Hoy la identidad es la de alguien que reside en un asentamiento humano como producto de su esfuerzo: "Esto lo hice yo, esto lo compré con mis ahorros o endeudándome". No es una cuestión política.

Una advertencia para Chile

JRT: Tras escuchar hoy el caso chileno, ¿hacia dónde crees que podría avanzar Chile?

DT: Creo que la discusión en Chile sigue muy enmarcada en la propiedad: si el derecho de propiedad está por encima de otros, como los derechos de las infancias, el derecho a la ciudad o a la vivienda. Es la discusión que tuvimos en el Perú en los noventa. ¿Era un problema de habitabilidad o un problema jurídico? El Estado optó por lo jurídico, porque lo otro es caro: entregar viviendas y barrios bien servidos requiere inversión pública. Cuando te quedas en lo jurídico, te queda el debate de la propiedad, y la solución son títulos, registros, formalizaciones y desalojos.

Chile podría tomar el camino peruano: entregar títulos, dar asistencia técnica, ayudar a consolidar barrios. Pero no creo que deba ser el camino, porque la experiencia peruana, y también la colombiana, demuestra que reconocer estos espacios no trae más beneficios a las personas. Al contrario, genera mercados informales, y terminas regularizando lo que hace un agente económico que extrae renta de la población más pobre.

JRT: En Chile tenemos el allegamiento, que creció en dictadura y fue una práctica solidaria: recibir a alguien sin cobrarle. Hoy vemos arriendos informales de piezas en viviendas sociales, incluso antes de que termine la prohibición de enajenar. En tu presentación hablaste del paso de las invasiones politizadas y cohesionadas a un proceso de mercantilización. ¿Nace como reacción a las políticas del Estado o venía de antes?

DT: Gustavo Riofrío ya estudiaba en los años ochenta la mercantilización en los espacios populares: había dirigentes que vendían terrenos y había especulación. Pero era menos. Por poner un número, era un 20% de especulación y un 80% de necesidad de vivienda, solidaridad, trabajo colectivo y decisiones en asamblea. Eso se ha transformado. La necesidad de vivienda como refugio es menor, y lo que más se busca es suelo como seguro social.

Entonces hay una disputa por el suelo. Ya no existe una asamblea que controle quién se queda, y las personas compran los terrenos que pueden. Como el recurso es finito, la disputa crece. En el asentamiento que investigué, los lotes eran limitados: ¿quién podía tener dos, tres o cuatro? Le avisas a tu hermana, a tu mamá, a tu papá. Se empieza a pensar de manera individual. Te quedas con la información, dejas de ir a las asambleas e instrumentalizas lo colectivo para fines personales. Es lo que nos enseñaron las reformas de Fujimori: a responder individualmente porque no alcanza para todos.

JRT: ¿Qué cambio político movió más la aguja en esa dirección?

DT: Es una percepción a partir de lo que he leído, no el resultado de una investigación. Creo que el punto de inflexión que terminó de matar la acción colectiva fue el conflicto armado interno. Antes, los asentamientos tenían federaciones nacionales, ollas comunes y organizaciones juveniles herederas de lo que Velasco impulsó. Con el terrorismo, la organización social quedó prohibida en la práctica. Si no te mataba Sendero Luminoso por estar organizado, te mataba la policía porque te confundía con Sendero. A eso se sumó la crisis económica del primer gobierno de Alan García. Tenías que sobrevivir por tu cuenta y pensar en tu familia antes que en compartir lo poco que había. Luego vino Fujimori con una política económica terrible, y otra vez fue salvar tu propia vida.

Es una sucesión de hechos, más que un acto puntual, lo que nos llevó a ser una sociedad tan individualista. Todos piensan en su beneficio, en cómo tergiversar la ley, en las coimas, en saltarse la fila. Kathya Araujo y Danilo Martuccelli lo describen como una sociedad de individuos muy individualizados, que piensan en sí mismos y hacia sí mismos. Así cuesta mucho un proyecto colectivo, una identidad política, incluso una identidad como república. A eso se suma una larga tradición colonial, con el racismo y el clasismo, que no se ha perdido. En los asentamientos humanos no es tan distinto: disputas un recurso finito y lo colectivo no te alcanza.

JRT: ¿Hay prácticas que vayan en sentido contrario?

DT: Sí. Mi explicación a veces tiende a ser muy negativa, pero existe reciprocidad. Todavía hay ollas comunes. Dentro de un asentamiento hay una identidad colectiva, la de vecino-vecino, aunque el barrio de al lado ya no cuenta como vecino. Si una vecina se enferma y necesita dinero para una operación, se organiza una colecta o se recorre puerta por puerta explicando la situación. La reciprocidad se activa en momentos de extrema necesidad, siempre con la expectativa que describe la teoría sociológica: hoy por ti, mañana por mí.

En mi tesis, que es sociológica, llamo a estos vínculos lazos utilitarios. Somos vecinos, podemos llevarnos muy mal, pero mantengo la relación estable porque en un momento de necesidad te voy a necesitar, y tú a mí. Lo mismo pasa con las ollas comunes. Entré a estos barrios por la olla común: las señoras me acogieron y desde ahí pude hacer el trabajo de campo. Todavía las apoyo. Siempre hay disputas, pero nadie renuncia al cargo, porque a veces llegan donaciones, como un pollo que vence en tres días, y se reparten entre las socias. Hay algo utilitario en la organización colectiva. No es resistencia, pero sigue siendo reciprocidad y organización colectiva. Es más instrumental, pero todavía existe.