Resumen
Un estudio reciente sobre el mercado inmobiliario de Concepción pone en duda una explicación muy instalada en Chile: que el precio de la vivienda sube porque falta suelo urbano y porque las regulaciones impiden construir más.
La investigación muestra que, durante esos años, los precios de la vivienda nueva subieron con fuerza en Concepción. Sin embargo, la población no creció al mismo ritmo, la oferta habitacional aumentó de manera importante y el suelo disponible para urbanizar seguía siendo abundante. En otras palabras, no se observa una escasez real que explique por sí sola el encarecimiento.
El artículo también cuestiona que la normativa urbana haya sido el gran problema. Según sus autores, durante buena parte del período estudiado las reglas de edificación fueron bastante permisivas en altura, densidad y constructibilidad. Eso permitió levantar una gran cantidad de proyectos, sobre todo edificios con departamentos pequeños.
Entonces, ¿qué estaría ocurriendo? La tesis del estudio es que el mercado inmobiliario no solo responde a necesidades reales de vivienda, sino también a lógicas de inversión. Es decir, muchos departamentos se producen y se compran no necesariamente para vivir en ellos, sino como activos rentables. Así, el precio sube no porque falten viviendas, sino porque se instala una dinámica de valorización que empuja al mercado completo.
Los autores describen este proceso como una especie de “escasez fabricada”: abundan el suelo y los proyectos, pero aun así los precios siguen al alza. Para ellos, el caso de Concepción muestra que el problema habitacional no puede explicarse solo por falta de oferta. También hay que mirar cómo opera el negocio inmobiliario y qué tipo de ciudad está produciendo.